2019, 有人欢喜 , 有人忧 , 看准市场是关键

摘要:北京时间20191108关于【2019, 有人欢喜 , 有人忧 , 看准市场是关键】的具体情况和说明,让www.jxmyzz.cn新闻频道的以图文形式为您慢慢道来。

行业对于本轮宏观调控,2018年如果更多的是观察、揣测和不确定的疑问句,那么,时至今日,我们可以将这些问号,改成了确定的句号。

从限购、限价、限贷、限商、限融资……到7月30日中央政治局会议明确强调"不将房地产作为短期刺激经济的手段",政策对房地产的"扣"一紧再紧,并且再次按下确认键。

第二季度到10月以来,北京市场上,行业更多的声音是市场难做,业绩难升,甚至有人嚷出"要转行养猪"。但是,当我们冷静下来,回顾北京整体市场1-10份的表现,一些扎眼的指标,如给我们当头一棒:大盘指标在蹿高啊!

2019年1~10月:

北京商品住宅新房成交规模达2600亿元,比2018年全年还多出35%;北京土地市场成交规模约1300亿元,与2018年同期增加约300亿元;北京成交商品住宅4.76万套,成交量远远高于2017年、2018年单年全年成交量,直追上一周期性年度高峰值,2016年成交规模5.38万套。统计显示,北京新房商品房市场和土地市场成交规模,迎来2016年调控后的新峰值。北京商品住宅历年成交规模走势:

北京商品住宅年度供销走势:

统计截止到2019年10月30日

各项指标说明,在宏观政策严控不变的背景下,北京住宅市场并没有在低位运行,反而迎来一个新峰值。究其原因之一,是调控起到了作用,释放了一部分市场需求。同时表明,北京房地产市场购房需求基数仍然较为庞大。如果说上一波行情是市场供不应求所致,而这一次,可以说是结构匹配对位,释放了对应需求形成。成交结构上,限竞房、纯商品房和共有产权房已经均分天下,分别占比为36%(约1.7万套)、27%(约1.3万套)和37%(约1.7万套)。

"夹心层"购房需求已经接受共有产权房个别区域还待成长共有产权房的诞生,在消除投机投资需求的同时,也从根本上改变了保障房和商品房的二元分立的情况,对夹心层无房户购房需求起到了补充和释放的作用。

而对于真正有资格购买共有产权房的家庭而言,房子的居住属性,必然成为他们第一考虑因素,所以大部分人也改变了对共有产权房"产权不完整"的偏见。2019年1~10月共有产权房供应约9千套,成交约1.7万套;共有产权房自2017年9月推出以来,总计供应3.5万套,两年来成交2.5万套,存量约1万套。从存量看,大兴、房山、通州、昌平和延庆五个区域存量较高,均在700套以上,分别有其个案原因导致。北京共有产权房存量区域特征图:

大兴区、房山区存量项目属于位置偏远,项目价格与周边次新房价格相差不多。如大兴区域,主要存量集中在四季盛景园和亦城亦景家园两个项目,前者是售价与周边纯商品房价格相差不多,均在2.9万元/㎡上下,没有优势体现;后者是今年9月份新取证项目,还未开始申购。

通州区存量主要为恒泰家园共有产权房新取证项目,还未申购结束。而昌平区、延庆区不仅位置偏远,且本身区域无房户购买基数也较少,上市供应已经消化很多一部分。限竞房低迷态势难改处境依旧尴尬2018年2季度供应限竞房以来,市场接受程度一直处于低位。截止10月底,市场上市存量约2.8万套,按照今年前10月月均去化1700套计算,至少需要16个月才能去化完成。而从区域存量看,大部分区域存量去化周期在一年以上。截至2019年10月北京各区域限竞房存量去化情况:

统计时间截止到2019年10月30日影响限竞房销售的因素较多,比如项目所在区域供应量大、区域次新房产品优势更强、区域二手房性价比更高等等,但是也不乏有上榜项目。2019年1-10月北京限竞房成交排行榜

对此,我们简要分析一些热销的原因:价格与区位有明显优势项目相对热销比如橡树澜湾、国风长安项目,位处西四环到西五环的丰台小瓦窑,实际上紧邻石景山区域,医院、交通、学校配套资源均比较成熟,而均价5.4万元,对于小区域而言,可开发土地较少,四年仅出了3宗地。所以说该区域"新房"相对而言成为稀缺类型,更何况是限竞房。

品牌和潜力区域、低总价项目相对去化快

比如大兴魏善庄区域的中海云熙和金茂悦项目,位置相对北京城里较远,但是受机场开通利好影响,且总价控制在250~350万间,对于生活在城南区域的人而言,是不错的选择。此外,城内考虑第二居所的人也会考虑。值得一提的是,在70/90同质化的情况下,中海云熙的户型也成为热销原因之一。中海云熙(2019年1月开盘)

中海云熙去化速度

中海云熙89㎡三居户型

大兴金茂悦(2019年6月开盘)

目前来看,限竞房的销售疲势或将持续。价格限制,对消费者而言是利好因素,但是限竞房自带"五年内不得出售、70/90限制"的基因,也给消费者带来一定困扰。并且,笔者看北京市场上,面积改善型需求是商品房消费主流。

另一方面,在供大于求的市场,消费者选择余地比较多。一些区位优势明显、交通便利、产品抢眼的项目也脱颖而出,受到追捧。值得我们警醒的是,在后续拿地中,要着重评估宗地区域价值。毕竟北京房地产市场,不再是荒蛮掠金的时代,供应爆发,消费者理性,价格限定……种种因素都偏向于买方市场。纯商品住宅价格继续走高大户型和别墅产品继续领衔上涨在三种类型房子同世竞争时,纯商品住宅在不受价格限制下,虽然受到限竞房和共有产权房的挤压,但成交均价依然处于稳步上涨的态势。其主要原因之一是,纯商品房供应的多为90㎡以上的大户型产品,也就是说大户型产品在悄然涨价。纯商品房均价稳步上涨,达到5.9万元/㎡;共有产权房价格明显上调,达到2.7万元/㎡;限竞房保持在4.9万元上下。北京各类商品住宅均价走势:

纯商品住宅普宅与别墅价格涨幅:

北京纯商品住宅各面积段均价走势:

2018年和2019年1~10月纯商品住宅供应结构:90㎡以上户型,占比均在75%左右。

值得一提,别墅产品供应上,220~250㎡和250~280㎡户型保持平稳供应趋势;而280㎡以上大户型别墅、220㎡以下的经济型别墅产品供应量均呈现出陡减态势。北京纯商品住宅别墅供应面积结构变化:

土地市场空前平静流拍地未现、企业竞价不再"过线"……

优质地块依旧受热捧

例如朝阳区孙河、通州区新城、亦庄经济开发区等热点区域的地块,都受到房企的重点关注,参与竞买企业数量均在10家以上,现场竞价次数在35次左右。与2018年土地市场相比,房企积极性明显提高。

2019年1-10月北京土地市场最受关注地块:参与竞买企业在10-17家

2018年北京土地市场最受关注地块:参与竞买企业普遍在7-9家


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